Bối cảnh khác
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường đang đứng trước một giai đoạn đặc biệt quan trọng, nhất là tại TPHCM - nơi được đánh giá có thể bước vào một chu kỳ tăng trưởng dài hạn 30 - 40 năm khi định hướng sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu được thúc đẩy.
Tuy nhiên, ông Quốc Anh cho rằng, mặt bằng giá vẫn là chủ đề nóng nhất trong năm. Giá bất động sản tăng thời gian qua chủ yếu do 3 nhóm nguyên nhân, gồm tăng trưởng kinh tế, thay đổi xã hội, sự mất cân đối nguồn cung.
Theo đó, giai đoạn 2022 - 2023, lãi suất tăng mạnh kéo theo lượng tìm kiếm bất động sản giảm sâu. Khi đó, thị trường chịu ảnh hưởng từ hai nguyên nhân chính là FED nâng lãi suất liên tục từ 0,08% lên 4,33%, sau đó lên 5,3% vào cuối 2023 và lạm phát toàn cầu tăng do lượng tiền bơm vào nền kinh tế thời COVID-19. Việt Nam phải tăng lãi suất để ổn định tỷ giá và hạn chế dòng vốn đảo chiều, dẫn đến sự sụt giảm mạnh của nhu cầu.
Thị trường giai đoạn đó không chỉ chịu áp lực lãi suất mà còn hứng chịu hàng loạt cú sốc pháp lý và tài chính như vụ Tân Hoàng Minh, siết phân lô tách thửa, vụ Vạn Thịnh Phát, trái phiếu bất động sản... tạo thành cơn bão tổng hợp khiến lượng quan tâm giảm gần 50%, giao dịch giảm sâu, tâm lý nhà đầu tư chuyển sang bi quan và phần lớn nhìn nhận triển vọng lãi suất tiếp tục xấu đi.
Từ cuối năm 2023, khi thị trường phục hồi, nhu cầu tín dụng tăng nhanh hơn lượng tiền gửi huy động khiến nhiều ngân hàng phải tăng lãi suất tiền gửi. Trong quý II/2025, có 8/28 ngân hàng giảm lượng tiền gửi, tạo thêm áp lực huy động và khiến lãi suất nhích lên gần đây.
Ông Quốc Anh khẳng định, bối cảnh 2025 rất khác so với năm 2022. Lãi suất FED đã ổn định suốt năm 2024 và vừa giảm thêm 25 điểm cơ bản. Lạm phát tại Mỹ, châu Âu và Việt Nam đều duy trì ở mức thấp và ổn định. Thị trường cũng chuyển hướng sang nhu cầu thật thay vì đầu cơ như trước.
Nếu 2022 là giai đoạn lãi suất tăng, lạm phát tăng, thị trường tập trung sản phẩm đầu cơ và tâm lý tiêu cực, thì 2025 là giai đoạn ngược lại. Đây là tín hiệu của một thị trường trưởng thành hơn, lành mạnh hơn, nơi người mua chú trọng nhu cầu thật, dòng tiền và yếu tố bền vững thay vì đầu cơ ngắn hạn.
“Chúng tôi cho rằng lãi suất tiếp tục ảnh hưởng đến thị trường nhưng theo cách nhẹ nhàng hơn rất nhiều so với năm 2022. Với mục tiêu tăng trưởng GDP Việt Nam trong năm 2026 ở mức cao, việc duy trì mặt bằng lãi suất hợp lý là cần thiết, khó có khả năng xuất hiện cú sốc tăng lãi suất như trước”, ông Quốc Anh nói.
Giá nhà cao gấp 30 lần thu nhập
Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản là hơn 4 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 19% so với cùng kỳ năm trước và chiếm khoảng 24% tổng dư nợ của toàn ngành kinh tế.
Tại diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025”, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường tài chính và Bất động sản Toàn Cầu cho rằng, nhìn từ phía chính sách tiền tệ, nếu thị trường bất động sản đi vào tình trạng bong bóng, có khả năng nguồn cung tăng, hàng tồn kho tăng, người dân không tiếp cận được nhà ở.
“Giá nhà trung bình cao gấp 20 - 30 lần thu nhập bình quân đầu người Việt Nam. Con số này ở Mỹ chỉ vào khoảng 4 - 5 lần. Chúng ta bỏ qua câu chuyện vi mô, nói câu chuyện vĩ mô”, ông Hiếu thông tin.
Dẫn thông tin từ báo cáo của các cơ quan chức năng, ông Hiếu cho biết, trong 10 tháng đầu năm 2025 tăng trưởng tín dụng ước đạt khoảng 15%. Nếu tính cả năm thì sẽ rơi vào khoảng 18 - 20%. Trong đó, tăng trưởng tín dụng bất động sản cao, chiếm 24% trong tổng dư ngân hàng.
“Nói chung tất cả tín dụng tăng lên 137% rất cao, rất nhiều tổ chức kinh tế thế giới cảnh báo, tăng trưởng kinh tế Việt Nam cao so với GDP. Tăng trưởng tín dụng cho năm nay 18 - 20%. Hiện các ngân hàng đang tìm cách huy động vốn nhiều hơn. Tăng lãi suất, lãi suất qua đêm 7%. Việc các ngân hàng tăng lãi suất huy động sẽ khiến chi phí lãi suất, vốn cho người dân tăng. Ngoài việc giá bất động sản tăng thì người dân khó tiếp cận tín dụng. Hiện nay, tín dụng bất động sản đã tăng cao rồi”, ông Hiếu đánh giá.
Cũng theo ông Hiếu, trong khi các ngân hàng ở Mỹ đang chần chừ cho vay đất, bởi đất không phải tài sản sinh lời thì các ngân hàng ở Việt Nam lại cho vay để hỗ trợ đầu cơ đất.
“Vai trò ngân hàng trong giá đất tăng là có. Có lẽ chính sách tiền tệ cần có sự điều chỉnh, đặc biệt là tín dụng cho vay bất động sản đất nền, giảm tỷ lệ tín dụng bất động sản xuống mức 20%. Ngân hàng Nhà nước cần hỗ trợ các ngân hàng để cho vay với lãi suất thấp hơn, người dân có nhu cầu mà không tiếp cận tín dụng bất động sản, hàng tồn kho tăng lên, bong bóng bất động sản có thể xảy ra”, ông Hiếu nói.
Dự báo về thị trường 2026, ông Quốc Anh cho rằng, hành lang pháp lý mới từ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi giúp tăng tính minh bạch và cải thiện quy trình triển khai dự án. Giá đất năm 2025 tại nhiều địa phương vẫn thấp hơn đỉnh 2022, giúp thị trường duy trì sự ổn định, giảm rủi ro. Hiện cũng chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu liên quan đến câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, còn giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn.
“Trong ngắn hạn, thị trường có thể còn thăm dò, nhưng xét về trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi đã bắt đầu từ năm 2024 và vẫn còn nhiều dư địa. Tôi cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn. Kịch bản căng thẳng như năm 2022 rất khó lặp lại”, ông Quốc Anh nói.